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农民自主开发、买卖房屋问题及对策

2013-03-20   来源:甘肃崇信县法律援助中心   位炯
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  当前,在城市建设发展中,出现了城市郊区一些农民在自已住宅上建修成套房,在社会上进行出售谋取利益的情况。这种情况违反城市规划和土地管理规定,群众对此意见很大。笔者经调查,就城区农民开发、买卖房屋的现状、问题、对策谈一点自己的观点供参考。

  一、城区农民开发、买卖房屋的状况

  1.在城区开发成套房进行出售的主要是少数在城市郊区有住宅的农民。

  2.开发所用的土地是自已的住宅地。有两种情况,一种是在仅有的一处住宅地上,将旧房屋拆掉,开发新的成套房,自己仍居住,多下来的成套房向社会进行出售。另一种情况是:有的开发户已经有了一套新农村住房和一套农民公寓楼住房,在自己原住宅(老地方),开发建修成套房,以比商品房低的价格向社会出售,这种开发出售的房屋,在群众中影响最大、意见最多。

  3.这种农民开发的户套销售房,80%建在街道或郊区公路的街面上,也有少数距街道较远。

  4.这种销售房的设计样式在街道街面上,一般是一层为门面房、二楼以上为成套房,距街面远的全是成套房,从高度上看低者有二层的,高的有六层的,距离街道道沿有远有近,很不整齐。

  5.从开发出售的情况看,2011年前开发的成套房,因价格比商品房低,已全部出售完,2012年新开发的成套房,80%未出售,出售的占少数。

  二、城区农民开发成套房的销售问题

  1.城区农民在自己住宅地上开发成套房向社会进行出售,已经具有开发盈利的目的,有的开发户已经有新农村住房和农民公寓楼住房,再开发成套房进行出售,群众对这种情况意见很大。

  2.从土地管理法规看,有以下违法行为:一是有新农村住房和农民公寓楼住房的情况下,又再开发成套房进行出售,不符合农民一户一处宅基地的规定。二是有的开发户,有扩大超占用地情况。

  3.从城市建设规划法规看,一是楼房距离街道太近,而且参差不起。二是高度不统一,多数为二到三层,少数为四到六层,还有个别的一层,高低差异大,三是结构形式上五花八门,不统一,影响城市美观。

  4.普遍没有暖气。城区农民开发的成套房因地理位置的限定,东一处西一处,无法连片,通不上暖气,有的使用电暖,有的架火炉子,既不安全也污染环境,调查中发现有一户两憧楼安装了小锅炉,但小锅炉无去除烟尘设施,仍污染环境。

  5.没有单户房产证和土地使用证,无法在市场上销售。由于农民是一户一处宅基地,农村建设用地只有一个户,开发的成套房,不能取得房屋产权证,也没有单户土地使用证,因而无法在房屋市场上进行买卖。

  三、城区农民开发成套房销售的治理措施

  城区农民在自己住宅地上开发成套房进行出售,究其原因是,商品房价格太高,农民开发的成套房有了销售的市场,目前商品房价格在很高的位置上运行,而农民开发成套房的价格仅是商品房价格的一半,为此,笔者对城区农民开发成套房进行销售如何处置和治理,提出如下对策:

  1.大力宣传城市规划建设法,增强城市郊区农民法律意识。每个城市的建设都有长远的规划,城市规划是城市建设的指导文件和法律依据,凡是确定属于城市规划的区域和土地,均为建设用地,由政府主管城市建设的部门进行管理,凡在城市规划区域的单位、居民、农民,进行建设都应该报经城市建设部门批准同意,未经批准不能建设,私自建设属违法行为。因此要在城市宣传城市规划法和规划建设,使城区每一个单位、农民、居民都知道城市规划,依法进行城市建设。

  2.搞好规划,引导社会资金参与城市建设。目前,社会上闲散剩余的资金较多,城市郊区是城市开发建设的重点,社会资本容易投资到城区固定资产建设上,政府行政主管城建部门,要先行搞好城市建设规划,将规划公布于众,大力宣传,引导社会资金有序合法合理投资城市建设,目前有些城市规划朝令夕改,没有长远完整的规划,导致规划落后于建设,致使建设不符合规划,出现边建边拆,浪费民财的现象。

  3.控制商品房过高的价格。城区农民开发成套房销售是因为这种房的价格低于商品房的一半,有一定的销售市场,政府部门应降低土地出让价格,开发商要综合降低商品房的价格,使商品房的价格回归到合理的价位,降到能够承受的水平,只有商品房价位回归,从而使农民开发的销售房没有市场,也就不会出现农民开发现象。

  4.增加城市保障房的供给。由于商品房价格涨的太高,使经济困难的职工无法承受,买不起商品房,转而走向购买农民开发的成套房,如果政府增加经济适用房等保障房的供给,解决城市困难职工和低收入职工用房,农民开发的成套房也就没有市场了。

  5.依法规范城区农民住房,处理违法违规行为。城市建设必须严格遵守城市建设规划法,土地管理法的规定,凡在城区建设建筑都要遵守这两个法规,对于不符合城市建设的规定和违反土地管理的行为,都要进行严肃查处:一是违反土地法规,未经许可批准,在集体土地上违法建设,应当进行强制拆除。二是对于城区农民在自己住宅地上开发成套房,原则上按农民一户一处住宅进行审核,对开发的成套房不能单户批准土地使用证,也不能单户进行产权登记。三是对于开发超占宅基地的,依据《土地管理法》的规定进行罚款处理。四是对于不符合城市建设,不办理修建手续的,楼体高度超过标准或不够标准的,以及建筑距离距街道道沿,绿化带不够标准的视其情节轻重,依法进行罚款处理。

  二〇一三年一月

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